İhalenin Feshi Davası

İhalenin feshi davası nedir? Neden açılır? Kime yöneltilir? Hangi sürede açılır? Zamanaşımı süresi ne kadardır? Kimler ihalenin feshi davası açabilir? Yetkili ve görevli mahkeme hangisidir? Şartları ve sonuçları nelerdir? İhale ile satışta usulsüzlük olması durumunda açılması gereken dava ihalenin feshi davasıdır. İhalenin feshi davası İcra ve İflas Kanunu 134. Md.’de düzenlenmektedir. Yukarıda bu davayla ilgili en çok merak edilen konu başlıkları yer almaktadır. Cebri icra yoluyla yapılan satışlarda usulsüzlük bulunması durumunda açılan bu davayı detaylı bir şekilde inceleyelim.

İhalenin Feshi Davası Nedir, Neden Açılır?

İcra ve İflas Kanunu 134. Md.’de “İhalenin Feshi ve Neticesi” başlığı altında düzenlenen ihalenin feshi davası, cebri icra yoluyla satışı yapılan malların ihalesinde bir usulsüzlük bulunduğu iddiası ile açılan davadır. İhalenin feshi icra mahkemesinden şikayet yoluyla istenebilir. Pazarlık yolu ile yapılan satışın iptali genel mahkemelerden istenebilir.

Yetkili ve Görevli Mahkeme Hangisidir?

Yetkili mahkeme, şikayete konu ihaleyi yapan icra dairesinin bulunduğu yer İcra Mahkemesidir. Ortaklığın giderilmesi yoluyla yapılan satışta ortaklığın giderilmesi kararını veren Sulh Hukuk Mahkemesi görevli ve yetkilidir. 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanuna göre yapılan taşınmaz satışlarında taşınmazın bulunduğu yer İcra Mahkemesi görevli ve yetkili iken taşınır satışlarında idari yargı yeri olan Vergi Mahkemesi görevli ve yetkilidir.

Süresi ve Tarafları

İhalenin feshini talep etme süresi ihalenin yapıldığı tarihten itibaren 7 gündür (İhalenin yapıldığı gün hesaba katılmaz). İlgililerin, ihalenin yapılmasına kadar olan işlemlerdeki usulsüzlükleri en geç ihale günü öğrenmiş oldukları kabul edilir (İİK Md. 134/2). Böylece, ihalenin feshini talep etme süresi, ihale tarihinden itibaren başlar ve sürenin sonunda ihalenin feshi talep edilmemiş ise ihale kesinleşir. Ancak; bazı istisnai durumlarda şikayet süresi usulsüzlüğü öğrenme tarihinden itibaren başlar. Bu durumlar;

1. Kendisine satış ilanı tebliğ edilmesi gereken ilgiliye satış ilanının usulüne uygun tebliğ edilmemiş olması
2. Satılan taşınmazlardaki esaslı nitelikteki hatanın sonradan öğrenilmesi (Örn: Satış ilanında 200 m2 olarak belirtilen taşınmazın gerçekte daha az büyüklüğe sahip olması)
3. İhalede fesat (yolsuzluk) nedenine dayanılması

Yukarıda belirtilen durumlarda şikayet süresi öğrenme tarihinden itibaren başlar. Ancak unutulmamalıdır ki, bu 3 hal gerçekleşse dahi ihale tarihinden itibaren 1 yıl geçmişse, artık ihalenin feshi istenemez.

Taşınmaz satışlarında ihalenin feshini isteyebilecekler;

1. Borçlu
2. Alacaklı
3. Tapu sicilindeki ilgililer
4. Pey sürmek suretiyle ihaleye katılanlar

Taşınır satışlarında ihalenin feshini isteyebilecekler;

1. Borçlu
2. Satış isteyen alacaklı
3. Pey sürmek suretiyle ihaleye katılan

İhalenin feshini talep edenlerin yurt içinde adres göstermesi ve ayrıca kendi menfaatlerinin ihlal edildiğini ispat etmesi gereklidir. İhalenin feshine sebep olan kişi/ilgili kendi kusuruna dayanamayacağından, ihalenin feshini talep edemez.

Kime Yöneltilir?

“İhalenin feshi talebi bir dava olmadığından ilgililerin tümünün taraf olarak gösterilmemiş olması ihalenin feshi talebinin reddini gerektirmez. Mahkemece taraf gösterilmeyen ilgililerin yargılamaya katılmaları sağlanarak kendilerine görüşlerini bildirme imkanı verilmelidir.” Yargıtay 12. Hukuk Dairesi (16.10.2014 tarihli kararı)

İhalenin Feshini Gerektiren Nedenler

İhaleye Hazırlık Aşamasındaki Usulsüzlükler

1. Satış ilanının hiç tebliğ edilmemesi, usulsüz tebliğ edilmesi ya da vekil varken asile tebliğ edilmesi
2. Taşınmaz satışlarında satış ilanı ile satış tarihi arasında 1 aydan daha az süre bulunması
3. Satışa esas alınan kıymet taktirinin üzerinden 2 yıldan fazla süre geçmesi
4. Kıymet takdirine yönelik itirazın incelenmeden reddedilmesi
5. Süresinde satış istenmemesi sebebiyle haczin düşmüş olması ya da takibin düşmesi

İhalenin Yapıldığı Zaman Ortaya Çıkan Usulsüzlükler

1. İhalenin ilanda belirtilen takvime ve yasal şekline uyulmadan yapılması
2. İhalenin ilanda belirtilen yerden başka yerde yapılması
3. Satış bedelinin muhammen bedelin %50’si ile paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını karşılamaması, mevcut ise rüçhanlı alacağın üzerinde olmaması
4. İhalede tellal bulunmaması
5. İhalenin ilanda gösterilen başlangıç ve bitiş saatlerine uyulmadan yapılması

İhaleye Fesat Karıştırılması

İhaleye katılımın engellenmesi, malın gerçek değerine satılmasını, ihalenin sağlıklı ve normal şartlarda yapılmasını engelleyici dürüstlük kuralları ile bağdaşmayan her türlü davranışlarda bulunulması fesat oluşturur.

Alıcının Taşınmazın Önemli Nitelikleri Hakkında Hataya Düşürülmüş Olması

Satılan malın ilanda ve şartnamede gösterilen özellikleri taşımaması ve bu şekilde alıcının yanıltılması alıcı tarafından ihalenin feshi nedeni olarak ileri sürülebilir. Örn: İhalesi yapılan arsa nitelikli taşınmazın büyüklüğünün satış ilanında gerçek büyüklüğünden daha fazla gösterilmiş olması (gerçekte 1000 m2 iken satış ilanında 1200 m2 olarak gösterilmesi), İhalesi yapılan otomobil nitelikli taşıtın kilometresinin satış ilanında gerçekten daha düşük gösterilmesi (gerçekte 90.000 km’de olan aracın satış ilanında 40.000 km’de gösterilmesi)

İhalenin Feshinin Sonuçları

Mahkeme ihalenin feshine karar verir ve bu karar kesinleşirse, bununla alıcının ihale ile iktisap etmiş olduğu mülkiyet hakkı son bulur. Bu durumda alıcının ödemiş olduğu ihale bedeli nemalarıyla birlikte alıcıya ödenir. İhalenin feshi kararının kesinleşmesinden sonra, ihaleye konu mal talep üzerine icra dairesi tarafından tekrardan satışa çıkartılır.

Mahkeme ihalenin feshi talebini reddederse haksız talepte bulunanı ihale bedelinin %10’u oranında adli para cezasına mahkum eder. Şayet ihalenin yapıldığı takip konut finansmanından kaynaklanıyorsa bu oran %20’ye yükseltilir (esasa girilmeden reddedilmesi durumunda para cezasına hükmedilmez). Red kararı kesinleştikten sonra ihale bedeli alacaklılara ödenir ve taşınmazın alıcı adına tescili için tapu idaresine yazı yazılır. Bu işlemlerin yapılabilmesi için kararın kesinleşmesi zorunludur. İhale kesinleşinceye kadar taşınmazın ne şekilde muhafaza ve idare edileceği icra dairesi tarafından kararlaştırılır.

İhalenin feshi davası ile ilgili daha fazla bilgi sahibi olmak, ilgilisi bulunduğunuz bir ihalenin feshi davası mevcut ise profesyonel hukuki yardım almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz. Bu ve avukata sormak istediğiniz diğer tüm hukuki konularda bize buradan ulaşabilirsiniz.

Av. Mehmet Berzan TEMİZ